分析目前永州商铺销售模式 让投资商铺更靠谱

引言：这篇文章，文字比较多，是关于投资商铺的文章;如果有感兴趣的网友可以详细看看，建议仔细阅读。不属于这一类型的观众大致上浏览一遍即可。毕竟又臭又长的，不像小说写得那样生动有趣。

昨天发表了一篇关于购置商铺的文章，很多网友还是相当关心的，同时还是提出了许多的问题;大多数的问题是围绕在收益以及风险这一块;尤其是返租这种模式的担心。当然最担心的还是自己的投资血本无归。

化解这种担心，我们先大致梳理下商业模式以及返租模式;从永州历年商铺销售的模式来看，分为两种;一种是销售收益权，指的是投资者购买商铺的收益权;一种是产权商铺销售，销售商铺的独立产权。

对于收益权的销售个例比较少，在永州之前有发生过，我们就不用过多描述了，毕竟不多。(出现了一些不好的新闻，大伙自己去了解下)并不是说收益权不好，情况很多，外在因素导致。

我们今天重点讲述下关于产权商铺的销售需要注意的地方。(注：本文旨在描述商铺在产权销售中常用的一些模式，所以不做点名项目具体名称，模式不一样收益跟风险自然不一样。每一种模式都有好有坏，不能一概而论。正所谓人无完人更何况是一种商业模式呢?)

产权商铺大家担心的问题既然围绕的是收益与风险这一块，我们就从购买商铺交钱然后到收益这一线索来缕清。

在说返租模式之前，我们先问自己几个问题，顺便你也可以问问你要投资的项目几个问题。这几个问题也是许多投资客户经常问到的问题。包括有：(你签合同的价格是否是你的商铺购买返租前的总价?如何保证你连续多年的返租金到手?返租期过了之后你打算如何处理你的商铺?)这几个问题。

返租模式中，我们先了解开发商是哪种方式：第一种是招商之后就开始销售商铺加返租然后再经营、第二种是招商之后开发商先经营一段时间再销售加返租。

招商之后就开始销售加返租然后再经营：指的是开发商先招商，甚至是跟销售同时启动，或稍微推迟。属于带租约销售，再签订固定年限以及相应比例的返租合约。这种模式根源在于招商情况，如招商结果较好，便于后期的统一运营。投资者会获取相应的报酬。(招商跟运营起到非常关键作用)。

招商之后开发商先经营一段时间再销售加返租：采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺加返租。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，投资者的风险较小，但是往往单价较高。

上面讲的还是围绕在开发商先招商的情况下，相对来说风险较低，尤其是开发商自行先经营一段时间之后再销售。效果风险，投资者可以观察得到。这里大家需要注意点是要查看开发商的招商合约，具体的主力店签约时间。

另外的销售模式风险就比较高了，在这里我也讲讲，先销售商铺承诺返租再招商再经营;这种模式先将商铺进行分割销售，再委托甚至是转包给商业管理公司招商，管理以及经营。因为由其他的公司代为管理，大家又把他叫做"管理型商铺"。这种模式是比较常见的模式。对于开发商来说可以快速回笼资金，固定化、利率化的周期性返租回报;好处是快速将经营权从产权中脱离出来，再由商业管理公司统一管理和经营。风险在于商业管理公司的经营能力是否合格，对于商铺来说不确定性比较高。

我们再回到之前说的那个问题，你签合同的价格是否是你的商铺购买返租前的总价?估计如果没有购买过商铺投资的客户对于这个问题没有感觉，并且觉得绕口;不仅如此，已经购买过商铺的客户未必会发现这里面的问题。

举个栗子：

当初在购买商铺的时候，开发商给出承诺是，两年返租金15%(签合同时一并扣除)。如果当初在谈及这间商铺的总价格是50万元，(通常买卡还会有优惠，这里我们不做讨论，大家按照这种方式折算下就可以了。)，签合约时，将15%租金扣除掉，就是50万减去7.5万元等于42.5万;这时候有些开发商在合同上的总价实际上变成了42.5万元的价格。

好了，关于商铺销售的商业模式，以及要注意的事项暂时先分享这么多;欢迎大家留言讨论你在上铺购买过程汇总遇到的问题。

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