房地产市场行情——逐步回暖

据易居房地产研究院7月3日发布的《2020年6月全国40城新建商品住宅成交报告》（以下简称《报告》）显示，今年上半年40城新房成交量同比下降18%，同比降幅持续收窄。从单月表现来看，6月40城新建商品住宅成交面积环比增长12%，同比增长6%；继5月成交面积年内第一次同比转增后；6月40城成交面积继续同比正增长，说明房地产市场已走上正轨。

尽管以上数据皆表明目前楼市正在进入稳定的恢复期，但租赁市场仍面临着一些难以解决的情况。如“租金高”“寻租户难”和市场环境仍需要改善。

此外，对于楼市未来的走向和趋势也在政府出台的相关政策中稳定把控中。在国家“房住不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”的调控背景下，今年房价大概率会保持在合理区间，形成相对稳定的态势。

租赁市场“遇冷”

据笔者梳理发现，上半年疫情对租金水平影响明显，总体呈现趋势性下降。在《报告》中显示，全国重点18城的平均租金水平，3月份下降14%，从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米；6月份租金水平又呈现下降趋势，环比下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

租赁交易方面，贝壳研究院数据显示，2月重点城市的租赁市场交易触底，市场几乎陷入停滞，春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。

6月北京疫情出现反复，社区管理等级再次提升，因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显；近两周交易量呈现迅速下跌，对18城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月成交量环比下降7.3%。

7月初，有位户主汪女士告诉笔者，今年1月底疫情爆发至4月，自己的房子一直没有租出去，一方面是来京务工人员减少，当地很多人也没有租房意愿；另一方面是因为小区封闭，看房也十分不方便，大家都处于担心安全的阶段。直到5月房子折价后才勉强租出去，相比往年房租收入甚微。

“而且二手房的价格波动也很大。5月份以前，自己的房子同去年相比跌了10%左右，直到疫情稳定后房价才开始逐步回暖，之前有段时间确实很是担心房子会贬值。”汪女士继续说道。

除上述数据外，贝壳研究院还表明，2020上半年，房地产市场分化严重，新房、二手房市场已基本复苏，但租赁市场旺季遇冷。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放，二手市场、租赁市场不断向“承租人”市场转变。

面对改善型需求将成为新动力现象背后的诱因，楼市新说出品人陈雷认为有三点原因：

一方面，市场供应结构性调整，地价上涨后，开发商为了保证利润率，提高改善房源的比例，因此市场改善型供应较多。

另一方面，市场需求结构性调整，住宅市场的需求迎来置换高峰期。2008年的一波市场大涨，使得当时释放的购房需求最近几年成为改善型市场主力军，同时生育政策的调整也对改善型市场有一部分的刺激。

此外，今年金融环境相对较为宽松，置换需求从保值增值性角度考虑，在今年集中释放购房或者置换需求。

“而向‘承租人’市场转变的最主要的原因是市场供需。年后本身是租赁市场的一个高峰期，但今年受疫情影响租赁市场缩水严重，尤其是需求市场严重缩水，是导致市场转变的原因。同时，受疫情影响，租客收入降低，是影响租赁市场转变的另外一个因素。”陈雷进一步强调道。

“房住不炒”定位不变

尽管楼市已稳步“回暖”，进入二次开花阶段，但因为疫情的存在很多不确定风险仍旧未消除，因此市场对抗外界不利因素的能力也待加强。可光靠市场的力量还不足够，仍需要外部的政策和手段进行实施与调控，保证房地产市场稳定有序的发展。

从政策角度看，2020年上半年依旧是房住不炒基调。贝壳研究院不完全统计，2020年初截至6月29日，国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共13次发文表态房住不炒的定位。

例如，4月30日，北京市西城区发布了今年义务教育阶段的入学政策。其中最受关注是，自7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在或相邻内入学。西城区入学新政出台也进一步地刺激了北京市二手房市场。

其次，从政策层面来看，房地产调控的基调并没有随着疫情的爆发而改变，而疫情爆发后提出的“新基础设施”也试图改变过去对房地产的依赖。最近央行明确重申，要坚持“住而不投机”的方向，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，以保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

天津大学法学院教授杨雅婷表示，上半年各地楼市受疫情影响表现不佳，曾在2月份呈断崖式下跌，但随着疫情逐渐得到控制，从地市到楼市呈现出复苏回暖之势。相关数据显示，二季度66座大中城市新房市场成交量整体接近去年同期，一二线城市成交量回暖速度相对较快。在经历了疫情大考之后，具有资金实力的国企或央企在春节后的土地市场表现突出，高溢价成交积极抢地，中小房企多因疫情承受较大资金压力，难以在短时间内形成较强竞争力。因此，下半年特别是一二线城市在限购信贷等政策不变的情况下楼市会稳步回复常态，规模房企会带来新的增长点。

瑞地产研究中心一位分析人士预测，疫情时期所积蓄的市场需求集中释放之后，房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件，疫情因素对房企下半年和明年的业绩影响有限。在当前的特殊形势下，房企积极应对市场变化是关键。

该分析人士进一步指出，一方面，多数房企纷纷加大线上销售渠道的推广力度，以缓解线下销售暂停对企业项目去化节奏带来的冲击。另一方面，在自身资金和抗风险能力受到考验的情况下，房企应着重应对短期现金流压力，顺应市场走势，保持审慎态度，对全年的货量安排和资金周转积极作出调整。

针对房价未来走向，陈雷认为，下半年城市市场会出现严重分化，一二线城市受宽松金融政策影响，房价会有明显回暖；但三四线城市受需求及购买力、市场信心影响，会持续低迷，但价格受政策调控，不会有明显下跌。

相关专家认为，受益于国内疫情得到有效控制，让房地产业的日常生产经营活动由“冻结”转至基本恢复，百姓的购房需求因此被集中释放，并带动部分城市的房地产行业在近期回暖迹象明显。房地产市场的价格是在现有住房制度下，房地产政策和金融政策管控下的半市场供需的价值体现，而未来的走势将是以上各方影响因素之间的博弈，但大的趋势将是趋于稳定。