东莞甲级写字楼集中入市 与住宅价格倒挂

去年东莞楼市的一大现象是商业公寓大量上市，而随着去年东莞出台政策严禁“商改住”，可以看到商业公寓将大量减少，随之而来的是今年写字楼产品将增加，写字楼市场逐渐升温。

同时，随着东莞产业转型升级，大量新兴行业持续进驻，对高端写字楼的需求日益增加，东莞的写字楼市场也升级换代进入到甲级写字楼时代。不过，从去年的成交数据来看，东莞的写字楼成交均价处于低位，与住宅成交价格出现倒挂。

甲级写字楼纷纷入市

5月24日，位于南城总部基地的城市综合体项目、175米高的G1蜂汇召开产品发布会，宣布其户型面积为69~1700平方米的甲级写字楼产品现房发售；5月26日，保利珑远国际广场也举行写字楼升级发布会，推出50-1500平方米写字楼。

记者从东莞中原战略研究中心了解到，目前进入市场的甲级写字楼共有十个，包括东城的民盈山国贸中心和嘉宏振兴中心；莞城的万科中心；南城的旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园商务中心和保利珑远国际中心。这些写字楼基本上围绕在东莞南城CBD建设。

“东莞写字楼发展到目前的第四代甲级写字楼，也因此吸引更多新兴企业的进驻。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，东莞写字楼不断升级换代，走向智能、环保、生态、人性化。

与住宅成交价格倒挂处于低位

让人意外的是，东莞的写字楼成交均价保持着低位，与住宅成交价格出现倒挂。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年东莞写字楼供应31万平方米，同比下滑41%，成交39万平方米，同比下降1%，成交价格13780元/平方米，同比下滑4%。然而去年住宅的成交均价是16523元/平方米，高于写字楼成交均价近3000元/平方米。

记者发现，去年东莞大部分城区写字楼的成交均价在2万元/平方米以下，镇街不少写字楼成交均价在1万元/平方米左右，这也显示出目前市场下，东莞写字楼价格处于低位水平。

“从一些一线城市的情况来看，住宅与商业地产（写字楼、商铺）的价格比一般在1:1.5或者1:2左右，但东莞却出现倒挂现象，住宅价格反而高于商业地产价格。”凯盈房地产顾问集团总裁童渊告诉记者。

童渊介绍，由于住宅价格高，写字楼价格低，在很长一段时间内东莞开发商不敢做写字楼，而是“商改住”，将写字楼改成商业公寓。“因为公寓好卖，许多写字楼将小户型部分做成了公寓出售。”不过，去年东莞出台政策严禁“商改住”，未来东莞商业公寓将大量减少，写字楼产品增加，竞争也将越加激烈。

租金快速上升回报高于住宅

不过，随着东莞产业转型升级，写字楼升级换代带来品质提升的同时，租金也提高了不少，高于住宅产品。

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2008年至2017年，东莞城区写字楼的租赁比例维持在80%-85%之间，维持着平稳的租赁比例。而租金却翻了一倍。2008年，东莞城区主流写字楼月租均价约为30元/平方米，到2017年达到67.65元/平方米，呈现着上升的趋势。

此外，东莞中原战略研究中心统计数据还显示，东莞2018年第一季度的住宅租金为30.82元/平方米/月，环比去年第四季度微涨，涨幅为4.70%。相比之下，写字楼租金比住宅产品要高上一半。

买写字楼首选核心区域

车德锐认为，投资写字楼要关注几个关键点，包括投资回报、市政商务配套、物业服务、政策扶持、商务集群、主导产业、地段交通、产品配套包括开发商品牌等等，综合考虑后选择最适合自己的。

童渊也表示，投资写字楼要找处于地域核心和中心位置的。从区域来看，要选择GDP比较高的地方。如东莞的虎门、长安、东城、南城、厚街等；特别是南城，不少写字楼围绕在行政服务机构旁边，将成为新的投资热点。

记者了解到，南城国际商务区（ 南城CBD）处于南城中心地段，也是政府规划的重点，建成后可容纳办公人口约17万人，居住人口约1.5万人。“南城CBD目前全体建设进度大约已到60%，预计再过五年时间，南城CBD的商业体就能培育成为一个成熟的商圈。”童渊说。