房企踏入“禁地”：三四线楼市的机会考量

【以下信息来源“永州聚焦”，由楼盘网于2017-04-17 06:04:15整理提供】

“在中央及地方政策指引下，2017年，热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平；三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。”今年3月2日，中骏置业发布2016年年报，并对今年市场做出如上展望。

一个月后的4月11日，中骏置业拿下徐州铜山区一宗25万平方米的土地，首次进军徐州——正是年报中提及的三线城市。

2016年，多数房企录得销售规模大幅增长，一二线城市贡献了主要业绩。这与热点区域楼市大幅增长的现实密不可分。

从去年四季度开始，热点城市调控大幅加码，中西部核心城市，以及核心区域周边的三四线城市“接力”升温。即便楼市调控的范围扩大、力度增强，三四线市场的前景仍被普遍看好。今年以来，将区域布局向三四线城市延伸的企业不在少数。

曾因库存规模过大而被视为“禁地”的广大三四线市场，如今再度成为行业焦点。但这些市场究竟能在多大程度上助力企业的规模，市场的回暖是否具有可持续性，市场潜在容量是否值得持续投入，都将是企业需要考量的因素。

需要指出的是，上述“三四线城市”并非绝对意义上而言。房地产企业往往根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素，将城市进行层级划分。纳入房企关注的“三四线城市”，多位于东部核心城市周边，经济水平相对较发达，房地产市场潜力较大。

在今年3月28日的业绩会上，中国金茂首席执行官李从瑞就曾表示，“厦门、成都、北京、上海的卫星城市”将会列入金茂的考察视线。

旭辉在其年报中的表述更为详尽，“临近一线城市受惠其需求外溢的三线城市，依靠产业和人口导入的优势，加上受惠于与相邻大型城市融合的‘都会化’趋势，在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。”

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划。如果大部分三四线城市借此来调节供求关系，那么未来1-2年，一部分三四线城市将不存在去库存压力，楼市将迎来新一轮上涨机会。

另据同策咨询的监测，截至2016年底，江苏16个三四线城市商品住宅平均存销比为6.79个月，已无去库存压力。

张宏伟认为，企业可关注中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市。对于这些城市而言，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

但广大三四线市场的前景是否真的广阔，仍然存在疑问。

4月8日和4月11日，位于“长三角”区域的常州、扬州先后出台强化版调控政策，“长三角”区域的限购范围不断扩大。此前，京津冀、珠三角区域，以及山东、安徽、福建等东部省份的部分三四线城市，均遭遇调控重压。越来越多“强三四线城市”加入调控阵营，使得可供选择的投资区域越来越少。

事实上，相比三四线，房企仍然更加青睐一二线城市。“在一二线城市做一个项目，获得的销售额和盈利规模，相当于在三四线城市做三到五个项目，但付出的成本要小得多。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示。

该人士表示，如果市场规模不够大，企业只能操作一到两个项目，无法深耕。这很难形成品牌效应，也无法通过溢价带来利润的提升，这种规模增长“毫无意义”。

相反，他认为，由于热点城市供地规模较大，且出台调控政策抑制地价，企业可借助政策红利，在这些城市获得拿地机会。

21世纪经济报道记者查阅年报发现，大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好，以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时，2017年，一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。

此外，三四线楼市能否持续升温，也存在一定不确定性。中信建投指出，根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后；一旦向下的拐点出现，三线城市则往往同步下跌。同时，目前整体流动性依旧宽松，但宽松边际已经开始收窄。这也可能影响三线城市的表现。

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