房地产绑架中国经济是个伪命题 其占比还可以加大

从世界范围内看，房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早就已经完成，但每年房地产的交易额依然惊人。美国房地产占美国GDP的12%左右，相比之下，还处于城市化进程中的中国只有6%左右，与人们普遍的感观不太一致，换句话说，中国经济并没有人们普遍认为的那样依赖房地产，房地产挤压了实体经济同样缺乏数据的有效支撑。

中国经济对房地产的依赖没想象的那么大

现在大家都在探讨中国经济的L底，只不过对于L的这一横，大家认为需要房地产托底。2014年之后中国经济逐步下滑，人们普遍认为，如果没有这两年一二线城市房地产的繁荣，现在的经济会更差。

1、今年前三季度，经济对房地产的依赖是8%

整个房地产行业对中国经济的拉动到底有多大?媒体上的报道一是比较感性，故而也充满了似是而非。

就整体对整体的关系，相关的研究不少，比如2004年韩建通过研究房地产开发投资与江苏省GDP的关系，得出房地产投资与GDP的相关系数为0.98。而2003年沈悦和刘洪玉通过对全国范围的房地产开发投资与经济增长关系的研究，得出的结论是，GDP对房地产投资的影响大于房地产对GDP的影响，换句话说，GDP的走势对房地产的发展有着决定性的影响，但经济增长对房地产的依赖没那么大!

早在2012年，彼时的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也指出，房地产投资本身需要有GDP增长预期的刺激才能发展起来，如果没有潜在需求，房地产投资本身就根本不会发生。从这个角度说，房地产投资是经济政治的结果而不是原因。宽松一点说，房地产投资与经济增长互为因果。但房地产绝不可能独立成为经济的发动机。

不过，这显然不符合大众的普遍认知，因为在众多“专家”和媒体的报道里，甚至政府官员的公开言论中，房地产都是拉动几十个行业的核心引擎。比如2009年，时任国家统计局总经济师姚景源指出，房地产是非常重要的行业，因为它上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，一直到窗帘、纺织品等50多个行业。

明源君找到一份河北经贸大学金融学院教授、副院长王重润的研究。其通过实证分析和贡献测算，得出2005年河北省经济增长中的10.2%是房地产开发投资拉动的。而将房地产开发投资、城镇居民实际住房购房支出、商品房实际年销售额和房地产企业经营收入对经济增长的贡献率进行合并，则房地产对河北省当年经济增长的贡献率达到20.2%!

这个比例已经足够大了，但王重润认为，20.2%的数据还没有包括房地产市场中的所有因素都考虑进去。不过，明源君认为这类似于先有鸡还有先有蛋的问题，如果非要说得像蝴蝶效应那样关系紧密，那会闹成小男孩看到路上有条鱼思考要不要捡的段子了——

今天上午在路上看见别人掉了一条鱼，而且还是活的，我欣喜若狂，赶紧捡起来，想着回家红烧着吃，可转念一想，有鱼还得有油，还得有厨房，还要找个媳妇来做，媳妇肯定有娘，又多了个丈母娘，要娶她闺女肯定开条件，要有车，有房，还得有钱，我恍然大悟，赶紧把鱼丢了，现在房价跌得厉害，肯定是开发商丢的，尼玛，差点上当!

去年至今年调控之前，一二线城市的涨幅创造了史上最高。按道理来说，房地产对经济的贡献率也不低。但国家统计局的数据表明，今年前三季度商品房销售面积同比增长26.9%，初步测算表明，前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。与公众普遍的认知形成比较强烈的反差。其实这个比例已经算是这些年里面比较高的了，下面还会继续谈到。

2、目前，其他行业对房地产行业的依赖并不大

几乎所有人都认为，作为支柱产业的房地产拉动了上下游57个行业，一旦下滑，将给中国经济带来灾难性的打击。

其实房地产对经济的影响要分割成两个方面，第一个是从金融层面或者说虚拟经济层面，第二个是实体经济的层面。截至目前，就实体经济层面而言，数据表明，房地产并未绑架中国实体经济，无论是基建投资还是消费都是如此。即便是水泥、钢筋和挖掘机等相关性更强的行业，其相关性也只有在极端情况下才比较明显。

毋庸置疑，自有数据统计以来，房地产冲击最大的一次要数2008年，受全球金融海啸的冲击，当年商品房销售面积从年初就开始负增长，2008年6月份同比降低36%，且房地产开发投资开始大幅下滑，到9月份，从38%下滑至12%，到2009年初则下滑到了1%!可是，在这样的冲击下，2008年从6月到9月，城镇固定资产投资增速下滑不到2个百分点。2008年第三季度的GDP增速为9.7%，只比第二季度低了1.1个百分点。

按道理，若房地产投资大幅下滑，基建活动会大幅萎缩，可是，从数据上看，房地产开发投资与基本建设投资基本上没有相关性。

解释这种现象可以从两方面入手：

第一两者的交集不够大——2010年，建安工程投资占总投资比重为62%，房地产开发投资占比20%，而房地产开发投资中的建安工程比重为60%～70%。

第二房地产开发投资和其他费用投资更关联。若从资金投入角度，中国的房地产开发与其说是基建活动，倒不如说是土地及纷繁复杂费用的交易活动。根据统计部门解释，固定资产投资中其他费用包括土地出让金、土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置、城市绿化等细项。

至于交通运输设备制造业、通用设备制造业以及建材行业等，其投资增速与房地产投资几乎没有关联。比如建材，尽管这两年一二线楼市**，但明源君遇到的大部分建材供应商基本都直言生意难做。

而消费，从数据中也看不到很强的相关性。2008年，房地产大幅下调时，彩电生产却大幅增加。如果没有2009年的家电下乡政策，家电销售也不一定跟随房地产销售大幅增长。另一个典型的例子是深圳，2015年，深圳的房价一骑绝尘，GDP的增速也差不多10%，但是零售消费总额只同比增长了2%，辽宁这样GDP增长只有3%，位列全国最低，其社会消费品零售总额却有7.7%的增长!今年国庆假期，沈阳的旅游消费位列全国第三!可以说，房地产对消费不仅没有促进，而且还抑制了。明源君的一个朋友，自从在深圳买了房，经常吃泡面，名曰——为了省钱还房贷!

房地产在经济中的占比中国比美国小得多

由于前三季度楼市**，今年全年，全国商品房交易额达到10万亿问题不大。不过，明源君无论是参加房地产论坛还是与业内老总私下聊，大家都在谈地产下半场何去何从的问题。因为过去三十年，中国楼市的发展是建立在的基础之上的，而目前逻辑已经变了，到2030年左右，中国的城市化将基本完成，这意味着增量市场只会越来越小。

当前中国，即便是一线城市，脚手架依然随处可见，但是发达国家是比较少见的，因为他们城市化已经完成，增量极少。因此，按道理说，城市化已经完成的国家房地产占GDP的比重应该比较小。

独立经济学家马光远曾表示，房地产对中国GDP的贡献超过13%，这在任何一个国家都是非常少见的，说明我们的经济结构对房地产行业的依赖已经到了一个非常病态的程度。在很多发达国家，房地产业占国民经济的比重是有红线警戒的，一旦比重超过红线，政府部门就会进行严厉的调控。

不过，任志强却在11月27日的《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上表示，大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，是不足以支撑中国经济发展的。

中国房地产占GDP的比重到底是低还是高，我们可以对比中国和美国。以2012年为例，美国房地产业占GDP的12.6%(终值是13.0%)，而中国只有5.6%(经过修正以后的终值是5.8%，依然只有美国的44.6%)，还不到美国的一半。

▲来源：国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院

注：

1、中国的数据为初步核算数，美国为GDP算法修改前的终值

2、最终数据与初步核算数的差距接近，比如中国的最终数据里，第一二三产业占GDP的比重分别为9.4%，45.3%和45.3%。

按照马光远的说法，13%是一个很骇人的比例，而按照任志强的说法，12.6%是美国近些年来的最低标准。明源君统计发现，根据中国国家统计局和美国经济分析局的数据，2005~2014年的10年间，美国房地产占其GDP最低的年份(2006年)也有12.4%，而中国占比最高的年份(2013年)则为6%，详情对比如下图。

▲来源：国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院 

当然，上述图表中美国的数据将租金和租赁服务以及租赁公司的无形资产也纳入进去了。考虑到美国人的住房自有率比中国低(中国人自有住房比例据称已超93%，而美国约为64%，不过考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场，如果把这一部分扣除的话，中国城镇户籍家庭的住房自有率约为70%。当然，中国不少城市存在“城中村”，比如深圳的农民房出租，因为这些不动产均处于政府不认可其“合法产权”的状态之中，而他们只用于出租，政府基本上无法从其不动产收益中抽取税收，因而难以纳入到GDP中)，或许应该将租金和租赁部分扣除。但即便如此，美国房地产占GDP的比重还是远大于中国(如下图)。

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

用电量证明

中国经济大头依然是制造业

工业，特别是工业里面的制造业，对GDP的贡献要远远大于房地产行业，至今依然是中国经济的砥柱中流。

1、工业是经济的大头，2012年已是世界第一

由于媒体的渲染(当然这其中部分有我们房地产开发商们自己的鼓吹房地产的重要性)，给人造成的一种错觉是，房地产是中国的第一大产业。但其实我们从上面的数据中可以看到，房地产占中国GDP的比重并不大，而且远远要低于城市化早已完成的美国。事实上，中国经济仍然是以制造业为主的工业。

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

根据IMF(国际国币基金组织)的数据，按PPP(购买力平价)方式计算的话，2012年十大经济体重，中国的GDP为12.4万亿美元，仅次于美国的15.7万亿美元。同年，中国的工业GDP为5.8万亿美元，位列各国之首，接近美国的2倍，是日本，德国，俄罗斯，印度，英国，巴西，法国，意大利8个国家的总和。

这一点不用怀疑，从工业和制造业的电力消耗情况就可以看出，中国经济的大头依然是工业，特别是工业里面的制造业。

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

2、房地产对实体冲击不大，结构问题大于整体

还有一种广为而流传的说法是房地产行业逼死了制造业。明源君不完全否认，因为上涨的厂房租金确实是推动制造业企业成本上涨的因素之一。不过，这需要从以下几个方面看。

第一厂房租金上涨推动成本上升，只是因素之一，此外还有人工成本等的上涨;比如深圳的人均工资要远高于内地，附加值不高的制造业企业，就难以在厂房租金高的地方生存。

第二最近两年，东莞、深圳、苏州、上海等的制造业企业倒闭的消息不绝于耳，不过，这也跟政府的主动选择有关。比如，2008年次贷危机之后，深圳提出了腾笼换鸟的理念，即将一些低端的产业转移出去，经过了一段时期的阵痛，目前深圳是全国最具创新活力，GDP科技含量最高的城市;

第三政府有一系列的**政策，对于创新创业的初创公司来说，依然可以以低廉的价格租赁到办公场所。比如位于西乡固戍地铁站旁的国家级创客基地大公坊，月租金50元一平，但政府补贴30元一平。

总的来说，房地产对实体经济影响不大，但也因此其他方面的影响显得更大。一个显而易见的事实是，房地产市场发展极大改变了中国的经济结构。

2003年以来，中国房地产市场开始**，固定资产投资增速显著快于资本形成速度，非生产性投资快速增加，到2010年，35%的固定资产投资竟然没有形成固定资本，非生产性投资的规模之大令人咋舌。2010年，全社会固定资产投资占GDP比重高达70.5%，而固定资产形成占GDP比重仅占46.2%，两者偏差达9.6万亿元。

换句话说，由于房地产这个工具，投资领域中占GDP约1/4的资金没有直接进入后续生产领域，而是参与了财富再分配。

其中一个后果是，中国的储蓄率在2003年以后大幅上升，这主要归功于企业储蓄的快速上升。从1997年到2007年，居民储蓄率下降2个百分点，政府储蓄率上升3个百分点，而企业储蓄率大约上升14个百分点。

不少专家认为，储蓄率上升不仅反映了财富在各部门间的转移，也导致了贸易顺差和投资增速居高不下，这是中国经济失衡的一个集中体现。在这个意义上，调房地产就是最大的调结构。这固然也是事实之一。不过，明源君认为，除此之外，还要调城市的结构，因为对比美国来看，中国房地产在经济中的占比确实不高，换句话说，房地产本可以发挥更大的作用。当前之所以已经被喷成筛子，即在于人口净流入的少数城市土地供应不足，新竣工的商品住宅面积甚至逐年下滑，短期内涨幅过于凶猛，给人一种全国都在涨的错觉，而事实上，大部分三四线城市还在艰难去库存……