房贷收入比过高?货币超发? 大佬谈楼市焦点问题

(原标题：房贷收入比过高?货币超发?两个大佬谈了这两个楼市焦点问题)

今年年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长，以及超发的货币导致的信贷增速高企。

在8月11日举行的2016博鳌房地产论坛上，中国央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲和中国银行业协会首席经济学家、中国"十三五"规划专家委员会委员巴曙松重点谈到了上述两个楼市焦点问题。

针对市场把房价泡沫归因于央行货币超发，中国央行货币政策委员会委员樊纲认为，仅仅把房地产归因为货币问题解决不了问题。

“这两年的货币比前两年增加的更少了，为什么房地产飙升了，前两年为什么不飙升?说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了?它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了?怎么去年炒股，现在不炒股了?”

樊纲表示，把这个责任推到一般的货币上，货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加。

他进一步谈到了过去一年房地产市场两极分化状态，认为这是城镇化战略的偏差问题。

“回想过去的一年，最大的一个房地产的现象，就是两极分化问题，一二线和三四线分化差距的问题。这个话题过去也讲了多年，是城镇化战略的偏差问题。特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。结果是大家还是往大城市走，结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。”

2008年金融危机后，美国和日本的居民房贷余额均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本。对此近期已经多位经济学家和分析师发出警告。

巴曙松的演讲特别提到了中国居民杠杆率高低的问题，认为中国居民房贷收入比已经超过日本泡沫时期。他用数据分析：

“中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，到44%。

每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升，而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳，房价越平稳，老百姓越不借钱买房子。”

他表示，中国居民房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的水平，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

横向对比，截至2015年，中国居民的债务DGP比不到40%，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国的水平低于发达国家，但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比，已经属于比较高的了。

以下是樊纲和巴曙松演讲实录：

樊纲演讲主题《如何看待流动性陷阱与房地产市场变化》

樊纲：今天我想讲的主要问题就是，回想过去的一年，最大的一个房地产的现象，就是两极分化问题，一二线和三四线分化差距的问题。这个话题过去也讲了多年，是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后，我说我们到了再反思这个问题的时候了。所谓城镇化和城市化，你要抠字眼的话，没有什么大的差别，都是农民要进城，但是在实际执行当中，在指导思想上，在政策落地上，这两个是有差别的，特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。结果是大家还是往大城市走，大城市的规划一再突破，刚做一个500万的，接着就有1000万人了，深圳前两年做一个800万人的规划，现在已经是2100万人了，土地也受限制，公共产品也受限制，基础设施建设做的规划小而又小，结果就是大家都很拥挤，房价飙升。在另一端，在一些小城镇，好的想法是我们到小城镇发展产业，去创造就业，结果小城镇没这个功能，企业到哪儿去发展，它要根据各种条件，人往哪儿走?人是有理性选择的，是趋利避害的，他要找就业，要找收入，找比较好的收入的就业，小城市提供不了。结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律，城市化在早期阶段一定是人往大城市走，因为大城市提供聚集效应和规模效应，才能使更多的产业发展，更多的就业能够提供，包括人的聚集带来服务业的发展，人的聚集带来了时尚产业，带来了各种文化的发展。这是年轻人所需要的。所以你说人往哪儿走，你就问问你的孩子，你还不用问城里的孩子，你问问农村读过高中的孩子，他会留在小城镇吗?别说你去了，他都不去。这是城市化的规律。

樊纲表示：一定是大城市首先发展，小城市人口流失，要经过一代、两代甚至三代人退休的时候，人口开始回流的时候，小城市的人口才会稳定下来。

樊纲：我讲两个问题，第一，说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了，刚才我说“流动性陷阱”这个词大概指的是这个。一切价格上涨跟货币当然都有关系，货币是像水一样的，有任何的缝隙它都会钻过去，猪肉价格也是它，蔬菜价格也是它，房地产价格也是它，都是有货币的原因，货币是一般等价物。但是你仅仅批判一般等价物，解决不了你的问题，而且在某一个时点上，某些阶段上，你的价格变化不一定就是因为货币增长。这两年的货币比前两年增加的更少了，为什么房地产飙升了，前两年为什么不飙升?说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了?它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了?怎么去年炒股，现在不炒股了?把这个责任推到一般的货币上，货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加，但为什么就变成它的原因了?大家说现在老百姓手里钱多，老百姓手里钱多是因为货币增多了，还是他的收入增长了?如果说房地产市场的需求增加，是因为贷款特别宽松，这里面有货币政策的问题，但是好像最近这一年多来也没有特别宽松，对二三线城市宽松一点，好像有一段时间对一二线城市有一点宽松，但是马上又收了。房地产媒体的记者一提问题就说，现在是不是因为货币多了导致房地产价格上升?你去分析分析原因吧，这话如果再说下去，你刨根问底，你自己去刨一刨。

樊纲：房价到高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题，诸位都是做企业的，这地价不是你拍出来的吗?你要不预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地?是因为我们现在的地再不拿，我们没活干了。那我就要问一问，为什么有那么多的房地产公司?你们为什么不兼并、重组一些?为什么不淘汰一些?为什么还要去拿地?拿地的成本高了，劳动成本高了，建筑成本高了，你要亏损了，你为什么还要拿地?那就怪政府，意思就是地价太高是政府要价太高，政府在这个地价问题上的职责，就是把级差地租都收走，就是把你的超额利润都榨干，让你只拿平均利润，这是政府的公共职责，至于政府拿这个去干什么，他有没有干正事，这是另外一回事，这是要监督政府的问题。所以作为专业人士，就不要再讲这些外行的话，这听了多年了，今年好像这个问题还特别严重，大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓市场，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是，高了就好，引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法，说房价高了才能去库存，你要再把房价涨上去，你能把人留下吗?可能会暂时解决一部分库存问题，但是根本问题你能通过房价高去解决吗?大家买了那个房子将来有人租吗，有人接手吗?所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。

巴曙松演讲主题《中国房地产市场新特征与新趋势》

巴曙松：城市化的流动速度在减缓，人口结构发生变化。1998年到2010年，中国进入到一个快速的城镇化阶段，大量的农村人口向城市迁移，2015年中国的城镇化率是56.1%，相比之前有大幅的提升。

巴曙松：中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

2016年这个数字估计会超过43%，到44%，而每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升，而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳。

巴曙松：反而，我们中国居民的债务却很低，截止到2015年，中国居民的债务DGP比不到40%，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%。

巴曙松：中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，我们预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

巴曙松：2015年以来，一线、二线城市的房地产销量价格持续升温，库存下降很明显。而三四线城市则呈现出销售低迷，去库存压力比较大的情况。北京市场热，传导到周边的廊坊、固安市场，它的交易量和房价上升得很快。

巴曙松：以上海为核心的长三角都市圈的区域同化，我们看到的价格的走势，近年来趋同更强，南京、苏州、杭州等重点二线城市跟随上海，在2016年上半年表现也很好。

巴曙松：另外一个趋势是一线城市的二手房化，2015年以来，一线城市二手房市场成交占比上升加快，而且二者之间的差距逐步扩大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。