永州月度策划：共划大河东

作为永州楼市版图中的高价板块，冷水滩河东片区在很长一段时间以来表现不俗。时至今日，永州楼市版图中，在售楼盘均价仍以河东滨江壹号居首;近期来，作为河东新兴板块的湘永名邸、蜜城开盘热销，再一次印证了河东的“奇迹”，永州房地产市场似乎再次步入了“河东热”的局面之中。

河东，是永州百姓眼中的“***”，永州政府部门在此扎堆群聚，人居环境相对较好，居住密度较低，受此“荫佑”，河东楼盘价高一截已成不言事实。但即便同在一片区域，由于城市土地面积相对有限，不同地块的交通通达度和地价等也各不相同。因此，各项活动之间必然要发生竞争，并导致同类活动在空间上高度集聚，虽无明确界限，但纵观冷水滩河东楼市，从各盘销售形态、产品功能及价格分析来看，大抵可划分为以下四大版块：

◆以滨江壹号、滨江豪园新城、金盘世界城、澜泊湾等为代表的“滨江版块”;

◆以皇家帝王广场、永州1号、富源昊天、上海城等为代表的“育才路版块”;

◆以麒麟公馆、湘永名邸、蜜城、大河映山、中邦世纪广场等为代表的“湘永路版块”;

◆以梦想家园、宏一·加州小镇、华天城等为代表的“永州大道版块”。

(仅代表本网立场)

河东的版块形态除了受政治因素影响之外，城市规划、交通道路、商业布局等同样影响深远。永州市冷水滩区与零陵区两城相距15公里，通过永州大道联系，潇湘二水从两城区内部穿过，零冷两城均沿河流两岸发展，永州机场则位于两城之间。从永州市整体规划来看，“零冷联城”是近20年来持续不断的话题，显得尤为重要。

一、从“三城”转变看河东发展

1、生态新城

今年年中，永州市中心城区BRT首期快速公交工程扎实推进，首期工程的设计主要依托阳明大道、日升东路、永州大道、九嶷大道进行布线。从首期路线规划来看，永州快速公交系统首当其冲的功能，就是将零陵和冷水滩两区紧密连接起来，后期路线将合计形成“三纵三横”的局势，将零冷两区团团围绕。 

永州大道BRT示意图

而永州大道作为“零冷联城”必经要道，道路宽度及绿化密度在省内并不多见，双向14车道，136米控制红线，除了70米宽的路幅外，余下的60米将全部绿化，是名副其实的“三湘第一绿化生态大道”。地域空阔，生态环境好，涉及拆迁等历史遗留问题少，永州大道自然而然被永州市政府规划定义为“生态新城区”。未来永州也将形成冷水滩经济中心、零陵文化中心和生态新城行政中心的格局。对于“生态新城”这块永州留白地域而言，先天规划便比其它区域更加合理完善，超前规划、政策扶植，有利的地形及交通条件，也让永州大道承载着低密度、低容积率的高端住区定位，“身价”自然不凡。随着宏一·加州小镇等多家高端低密度产品及品牌别墅群的入驻，永州大道正朝着“生态新城”既定的目标不断带给市民惊喜。

永州大道

2、滨江新城

近几年来，永州市生态新城以“滨江新城”的名字在媒体报道中再度升温，这一转变重点突出了有着“东方莱茵河”美誉的10余公里湘江风光带。从地理位置而言，永州大道与湘江走向趋同，永州大道从零陵至冷水滩后经曲河汽车站步入冷水滩河东主城区，而湘江风光带恰在曲河汽车站前穿街设立，天赋江景及两岸良好的自然风光和空气环境都为冷水滩河东高品质楼盘孕育出了最有利的先天条件。也正因此，“滨江版块”的楼盘发展顺风顺水，凭借着“高端住区”开发理念及自然风光，价格顺势上位。

此外，根据市委、市政府2014年下达的“中心城市三年提质改造工程”计划安排，冷水滩区河东实施了大规模道路提质改造工程，其中包括梅湾路、翠竹路、湘永路东延伸段、育才路给水工程等，并已于今年年初顺利完成计划。如今，此四条道路路面采用沥青砼，并用球墨铸铁管将地下管网进行改造，有效提高了行车舒适性和城市美观，极大减少了污水对城市环境的影响。特别是湘永路东沿线段四大楼盘——麒麟公馆、湘永名邸、蜜城、大河映山借得天时地利快速发展，从现在看来，此版块已经成为冷水滩河东在售楼盘集中区域，表现不俗。　

　　滨江风光带

3、东部新城

如果说“滨江新城”基本上沿袭并创新了以往的“生态新城”，那么在今年提出的“东部新城”概念和“滨江新城”则完全不同。根据年初永州市第四届人民代表大会第六次会议上的“政府工作报告”可得知，永州市中心城区将按照“一江两岸、东扩西跨、南北连城、中部崛起”的发展战略部署，“南北联城、中部崛起”指“滨江新城”的建设;而“东扩”指的则是打造“东部新城”，根据东进南移的扩容思想，将上岭桥镇区纳入中心城区，以翠竹路东延段为横轴、阳明大道为纵轴，构建东部活力新城。而在冷水滩河东版块，育才路和永州大道两大纵轴交汇于翠竹路，河东格局大致成型，中心位置不言而喻。　　

　　“东部新城”概念图

二、育才路商业区与滨江商业带之崛起

1、育才路区级商业中心

“要想富，先修路”的道理浅显易懂，在河东的交通路网日益完善的今天，河东的商业发展也呈现出了新的趋势。根据2007年永州市商务局颁布的《永州市中心城区商业网点布局规划(2007-2020年)》，可以得知永州市商业网点规划布局指标中明确要求“区级商中心”要在近期内达到4个，远期(含近期共计)达到5个，虽然商业中心的重头仍在冷水滩河西，但在河东也有一明确指标——“育才路区级商业中心”，东临永州大道，西靠育才路，北面控制到百花路，南面控制到逸云路，总面400亩。主要服务范围及服务人口为河东新城区及周边社区;客流量5万人，服务人口10万人。重点建设仓储式商场、综合超市和商务办公楼，配套建设文化娱乐和餐饮设施，营业面积在8万平方米以上。

“育才路版块”，北接永州大道，南临梅湾路，并有湘永路、逸云路等河东主干道纵向交错，其沿线已发展成为永州市河东高端住宅集中区域，有皇家帝王广场、印象巴厘、华源府第、奥林新城、伴山御景等成熟社区，人口入住率高，社区规模大，居民的消费需求和购买力强，以皇家帝王广场为首的核心商圈在近年来逐步成型，现已形成冷水滩区高端家纺一条街，辐射范围广。2011年发布的“冷水滩区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”将“育才路商业区”纳为重点打造对象，随着“中国最大零售巨头”世纪联华在2014年入驻加盟后，育才路版块的商业格局已基本成型。

　　皇家帝王广场商业版图

从现今商业地产发展趋势来看，近两年，随着商业地产开发量和成交量的扩大，本身也在经历“结构性调整”。据悉，湘永路尚在建设中的“商业综合体”中邦世纪广场现已正式签约入驻“世界500强商超”卜蜂莲花，并有华耀国际影城入驻，由此可见，河东现有商业格局已经由过去的零散、小规模，向集中、大规模发展;并由开发商统一招商、规划经营;由过去业态单一、重复，向业态共生、互补发展。　　

　　中邦世纪广场

2、滨江商业带

◆河东城市综合体

2015年，由市委、市政府牵头进行的重点招商引资、旧城改造项目“河东城市综合体”——金盘·世界城也已奠基动工。“城市综合体”位于河东中心区位湘江东路与舜皇大道交汇处，集大型购物中心、主题商业街区、酒店、商务办公、瞰江住宅为一体，它的建设动工不仅填补了河东“滨江新城”的商业空缺，“商业双首层”及“集中组团+街区规划”相结合的创新设计理念，融入强烈的主题文化、消费情景体验使其在规划之初就有别于其它传统百货，城市综合体的意义更在于带动整个永州商业发展向前迈进一步，提升城市品位，带动区域繁荣，打造成为永州河东片区乃至永州市的一块商业“金牌”。

　　河东城市综合体项目

◆湘江东路商业街

近期，永州市湘江东路商业街已完成全部回租整改，将原有的汽修产业等全部转移，发展为以文化、休闲为主题的商业街。项目南起曲河大桥，北止永州河东商业综合体，全长约2.8公里，商业铺面315间，商业建筑面积约35200平方米。拟引进集文化吧、餐饮、咖啡、特色酒吧、休闲茶艺、娱乐、传统手工艺等于一体的特色品牌经营商进驻落户，打造成独具“文化、浪漫、风情、小资”特色的商业街。　　

　　湘江东路商业街

◆潇湘民族风情街

在距离“河东城市综合体”的不远处，有一座规划中的“潇湘民族风情街”同样令人期待。项目改造范围东起湘江东路，南至宋家洲大桥，西至湘江，北临湘永路。规划建设融湘、闽、海、晋、徽五派建筑风格，宽窄街巷迂回曲折，是集民俗文化、艺术体验、艺术展览、餐饮娱乐、滨水景观为一体的高端文化休闲度假人文小镇。从冷水滩“湘江东路商业街”、“河东城市综合体”和“潇湘民族风情街”的选址及规划不难发现，河东区域的商业模式正朝着小资人群的消费需求发展，河东的商业重头在政策及市场化的主导下，已于“滨江新城”悄然成型。拥有江景的滨江住宅产品加上永州市高端商业配套体系，价高一截也就不言而喻了。

　　潇湘民族风情街

三、河东供需关系简述

河东的楼盘价格之所以能在永州市场“价高一截”，除却河东的地域形态及政策优势外，还深受市场供需的影响。前两年，河东区域土地出让量少，土地资源，推盘量不足，市场需求曾一度积压。就2014年而言，受“封顶开盘”预售新规的影响，河东区域在上半年“风平浪静”，基本无房可售，直至下半年，也仅有永州1号、梦想家园、滨江豪园新城等推盘放量。在今年上半年，河东区域除滨江壹号二期开盘外，无其它开盘信息，在历经如此长时间的沉寂后，河东区域厚积薄发，富源昊天、湘永名邸、蜜城、滨江壹号等在下半年集中开盘放量，满足市场需求。总体而言，冷水滩河东较河西推盘量少，显得有些“供不应求”，因此在价格上也稍显优势。

四、互联网营销创新

在同一版块之中，楼盘的去化量最大程度受其营销策略的影响，而楼盘网代表的传统网媒与移动互联网的O2O整合转型，更为河东楼盘的销售创新增添了浓墨重彩的一笔。以蜜城为例，在项目未经面世前，便通过移动互联网迅速聚拢人气，赢取了良好口碑。从线上公众平台“‘致老友’青春物语征集活动”、“蜜城吉祥物评选活动”到线下“‘致青春’环城骑行派单活动”，为蜜城赢取了一大批潜在客户;再到售楼部开放、蜜城吉祥物揭晓，所有的营销活动环环相扣，节奏拿捏到位。到蜜城开盘前期，其微信公众平台已完成对“湘永路-永州大道”版块的价值预热，通过实地走访，率先报道了白石山公园、竹塘小学建设进度，整合BRT快速公交系统，为市民呈现出了“湘永路东沿线”路段的新兴规划，并在新浪乐居网站以专题形式对区域价值做了深入探究。从眼球效应，到人气积累，再系统地导入项目，进行成功的售卖转化，互联网同样功不可没。　

　　蜜城“致老友”青春物语征集活动

随着“返乡置业潮”的临近，企业的促销力度将在年底进一步加大，特别是将产品对准了“返乡置业者”的楼盘，前期的形象树立与客户维系依赖于互联网持续不断的宣传。微信、微博能帮助信息快速扩散，垂直网站能帮助深度剖析和宣传项目。随着时代的进步、互联网用户素质层次不断提高，懂得规则，利用好多种通路，才是房产互联网营销的关键。