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浅浅：这个楼盘到底好不好?
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零：这个楼盘周边环境设施怎么样?
英雄：我去看过，很齐全。
牛转乾坤：这个楼盘价格波动大么？
日记本：这个楼盘性价比高。
回忆：我建议你们去楼盘看看。
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吃了么：什么时候大家一起去看看啊。
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听完这些破道理，让我立刻买错房

发布时间： 2020-04-08 11:25:11

来源：真叫卢俊

分类：活动专题

297次浏览

做我们这行，经常会给到别人一堆买房的建议

最近却真实的发现，就是所谓买房的道理，就像是理论知识，没有实践的时候，觉得一切可行，但真的等到切身体会，才发现，根本毫无用武之地

为什么我会这么说

我有一个朋友，嚷嚷着买房好多年了，也看过很多的房子，结果一直没有下手

每次看完这套感觉不行，那套又觉得少点什么，终于看到个还不错的，结果认筹比太高，他又认为这是售楼处的套路，坚持不肯大筹，就付了小筹，结果自然也没有轮到他选房

最终兜兜转转几年过去了，朋友苦笑道：听了你们这么多的买房选房的道理，我却依旧买不到好房子

在他看来，因为我们讲述的都是理论，而买房是实践，实践的过程中，你会发现非常多的问题，是理论上看来无法预知的

即所谓，理论全是站着说话不腰疼

就是说，很多的理论，大家都能听懂，但是碰到实践，完全没用

以下，我针对刚需，刚改客户，重新梳理了下买房理论和实践之间要取舍的地方，希望能够帮助到你们，投资客请绕道，完全不适合

买房，首先是地段，地段，还是地段？

这句话在实践中其实是错的，或者是说片面的正确

地段固然很重要，但是，你的工作区域在哪里才更重要

比如说，一个扎根长宁工作很多年的人，你不可能告诉他浦东某板块非常的好，而一个在浦东张江工作的人来说，你也不可能推荐他说大虹桥非常有升值潜力

你去很多楼盘看房的时候也会发现，很少说有区域辐射范围之外的刚需去看房

所以，只要你工作在哪里，你在工作或者行业聚集的板块附近，找到能够买得起房，这个地段对于你而言，就是好地段

没有绝对的好地段，只有相对的好地段

我遇到过一个客户，真的，太精了，自己明明在浦东上班，却总想着去洼地板块抄底

满上海看房

回来还要跟我说，你们推荐这个地块不行啊，距离太远了！！

不是板块太远，而是距离你太远而已啊！！

所以，看房，不要着手全上海，在你自己的工作区域，寻找能够买得起的房

交通、医疗、商业、教育，没有缺一不可，但至少占取一样

这是非常现实的问题

我们总是希望买房的时候，交通、医疗、商业、教育等缺一不可，这些房子是大部分人钱包无法承受的价格

即我们所说的，占取所有优质资源配套的房子，贵，是唯一的缺点

在刚需或者刚改客户而言，我们在选房的时候，只能根据自己钱包的能力，以及自己的需求，做取舍

比如，如果家里的孩子已经读完中学，而家中还有老人，这个时候，医疗的选择可能就比较重要

又或者家里还没有小孩，父母又不同住，那选择一个比较好的小学就比较重要

我当初买房的时候，就犯了这样的错误

就是什么都想要，但是钱又不多

好在，买房的迫切感倒逼着我放弃了交通和商业

但你会惊喜的发现，等到交房之后，交通的配套自然也就跟上了，最近第二条地铁线年底也即将运营

而在入驻了三四年之后，旁边的商业综合体也建成开业了

当初来看房买房的时候，周边全是二手车市场和4S店，没有地铁，没有商业，整个板块界面非常差，只有一个确定的和一家妇幼院医院是存在的

现在，各种配套全部齐全，很多当初看完没买的人很多都后悔了

有些人兜兜转转几年又折回来买了小区的二手房，此时需要付出的代价和当初已经不可同日而语

所以在有限资金下，还是要根据自己的需求，排列轻重缓急，然后做取舍，先满足当前或者近阶段的需要

一般情况下，只要入住率有所提升，商业配套都会后续跟上，所以，商业的配套大可不必急于一时

而交通，甚至要排在商业的前面，只要有交通，就有人气，有人气，就会有商业，这是恒古不变的道理

上车固然重要，但选择好产品更重要

我们一直都在强调，不管任何时候，当下永远是刚需最佳的上车时间

但是，这几年开始，你会发现，不能盲目的上车了

十年前，我一个前辈，买了龙柏新村附近的二手房，那时候极其便宜的价格，是一个老破小

后来，在15年涨幅之后，就卖掉置换了新房，于是我其他的同事觉得，让自己先上车比较重要，就在16年前后，买了华泾附近的老破小二手房

本来就是高点买入，导致到现在，不仅没有涨幅，想要卖掉还要适当做价格让步

这个同事自嘲道，好歹曾经也是做过地产相关的工作，别人买房都赚钱，自己买房却赔钱

我们一直都说，目前，市场上已经不缺房子，而是缺好房子

如果你手中的资产不够优质，那么未来也会面临着无法出手的窘况

特别是这次的疫情，让更多的人看清楚了小区品质，特别是物业的重要性

一般，在板块之内，我都建议买标杆项目，但我所谓的标杆，绝对不是CEO盘

什么是区域标杆呢？我理解的就是区域内的品牌盘

不管是新盘还是次新二手房，最好都是大家比较熟知的品牌

因为，品牌一般都跟物业是挂钩的，好的品牌，物业都不

物业的好坏，决定了你小区环境的维护，以及房子折旧率

所以，如果你是刚需，又急需买房，不要盲目上车，尽可能选择优质产品！哪怕踮踮脚

买房想法要有，但是不能太多

边套比中间套好，楼层次顶楼最好，道理谁都懂，但能不能买到，实际都是要看运气，而不是靠理论

这句话，是我自己以及身边人买房之后，总结的经验

比如，很多人都会在买房之前大概有个预期，比如，我要买什么楼层，哪些楼层比较旺自己

还有就是，很多人都坚持，能够选边套，就不要选中间套

这些理论在实操中都是废话

因为，大部分的小区，开发商都选择中间套是小户型，边套是大户

也就是说，只要你选择了相对小的户型，那么你注定就是中间套，你还能怎样？

这就好像，候愿望都在说是考清华还是北大，但实际就是，我们大部分人在尽可能的范围内，去选择一个不那么差的

道理都懂，现实残酷，不必过多纠结最好的

还有就是楼层，很多好的项目，是不会给你选择的机会，除非你运气真的爆棚

我一个朋友，在15年买房的时候，就碰到过认筹比超过200%的一个项目，当时摇号轮到他的时候，他所需要的户型，只有顶楼和低区几个不是很好的楼层了

怎么办？选择时间也不多

于是，我朋友放弃了，放弃了，放弃了！！

后来，整个小区一路上涨，等到后期加推，他发现，自己口袋里的钱，也就只能够买一个低区

在必要的时候，小区的品牌、物业、小区环境如果都OK的话，楼层的硬伤，真的不是致命性问题

公积金是唯一我们可以占到便宜的贷款方式

这句话谁都知道，但是，不要过于迷恋

真的不要强调这个事情，明明大家都知道，为啥有人不用呢？是不是钱多人傻？

买房的时候，能用公积金一定要用，但用不了，别纠结

大部分买房的时候，是没有选择

要么就是开发商选择的银行跟公积金没有合作，要么就是国有银行审查比较严，审批较慢，总之会有很多不确定的因素阻挡你使用公积金

这时候，不要犹豫，选择一个可以贷款的银行，先买就完了

我真的见到过有人，因为无法使用公积金贷款，就在买房的时候犹豫了！！！！

就为了这么点小事，就放弃了买房

这么说吧，那会是2013年左右，纯商业贷款，经历15年降息之后，差不多4个点多一丢丢

现在呢，就算是你家庭贷足了公积金，也还是首套房，首套利率就算95折综合下来也4点多，但是房价这些年涨幅多少啊

你要相信，在上海，你如果是首套房，即便是纯商业贷款，你享受的利率在全国也是比较低的

就连改善置换人群，利率上浮1.1之后，也比很多二线城市的首套利率要低

所以不要过于纠结

对于房子的痛点，不要过于吹毛求

每个房子都有痛点

如果只是看看，相信大部分房子都会被人喜欢

但你只要是要付钱的心理去看，就会找到很多的痛点。但是，不要过分的吹毛求疵，只要不会影响到你生活

比如，我一个朋友，在15年前后买房的时候，看了两个盘，这两个盘同属于一个开发商，都在中环边，不同的是，一个在中环内边，一个是中环外边上

价格差距不是很大，他也都可以买得起

在看完房之后，大方向上都非常满意，比如区位、交通、品牌、物业、小区环境，都很好

特别是其中一个未来还是双轨线，其中一条已经开通，周边也有，还有商业配套

方方面面都是一个85分的盘

结果呢，朋友网上查了资料，发现一个周边有药谷，一个靠近高压线

于是，朋友在认筹的时候犹豫了

这两个盘，毫无疑问，认筹率都超过100%，犹豫之间，房子就卖完了

现在，特别是环内的盘，已经涨幅非常高了

而此刻，这个盘的二手房，单价已经快逼近六位数，朋友根本买不起

一套房子能够达到70分，就可以下手

任何一套房子，都没有十全十美的，如果按照区域、配套、交通、品牌、小区物业、环境、户型等综合评分下来

万科的王石曾经说过，房子只要超过70分，就可以下手买

价格与配套是相匹配的

如果一套房子，各项配套资源都是完美的，那么贵，就是它唯一的缺点

如果你准备买房，那么你就要不停的去看房，除了帮助你理论落地之外，还有一个好处就是，从幻想落地现实

那些选不到房的根本原因就是：想要的太多，而钱太少

最重要的是根据自己的需求，学会取舍

最后的最后，我再啰嗦一句

此文，针对刚需和刚改人群给到买房的建议

对于这群人，房子未来涨跌，其实都没有太大关系，所以，用平常心看待，不要过于斤斤计较，往往计较之间，会拣了芝麻丢了西瓜

只要承受能力范围之内，自己需求之间，看好，就买吧

责任编辑： DCBJ1

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