600套自住房证件不齐强行交房 央企开发商hold不住了？

11月27日，北京刚刚告别前一天的重度雾霾，但朝阳区东坝南区丽湾家园业主却高兴不起来，喜迎新房的心情在收房过程中一步步沉重起来。

原来，业主在收房过程中发现丽湾家园水电不通、不能供暖以及规划绿地转嫁等多个问题，根本没有达到法定交房条件，开发商却强制要求业主收房，现场一度出现对峙局面。

自住房几乎每年都会出现各种各样的问题，此前就发生过北京城建畅悦居自住房因窗户过小遭遇百位业主集体退房的事件，而这次发生的事件明显问题更多，一切的问题在层层推敲后，似乎都绕不过一个“财”字。

600套自住房证件不齐、供暖延误

“没水没电，也没暖气，这大冬天的让人怎么住?”11月27日丽湾家园的收房现场，很多业主聚集到一起对现场负责人发起了质问。

据了解，当天去收房的首批业主在现场验房时发现，丽湾家园自住型商品房小区截至2016年11月27日尚未达到通水条件、通电条件、通气条件，有线电视线敷设到户等要求也没达到，且开发商未拿出具体整改方案。

丽湾家园项目公司北京朗泰房地产开发有限公司(以下简称“朗泰地产”)在11月29日发出《关于保利首开丽湾家园自住房竣工交付有关问题的说明》中表示，红线外大市政管线(如上水、雨污水、燃气、电力等)应由土储中心负责建设的部分均有所滞后，燃气管线工程严重延误导致小区无法采暖。

朗泰地产在上文中表示，经公司多次向政府相关部门协调，现预计1月20日红线外燃气工程可完成具备通气条件，另外上下水、供电、通讯设施等已经接通，具备使用条件;这段时间的采暖问题，业主可以采取点暖气取暖，公司免收电费。

朗泰地产在上文中表示，经公司多次向政府相关部门协调，现预计1月20日红线外燃气工程可完成具备通气条件，另外上下水、供电、通讯设施等已经接通，具备使用条件;这段时间的采暖问题，业主可以采取点暖气取暖，公司免收电费。

但丽湾家园的业主表示，朗泰所提供的过渡性措施并不能解决房屋正常使用的问题，现场也没有发现开发商因配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关机构的行为而引起延误的相关证据和解释。

除了水电气等问题，丽湾家园还把为残疾人设计的户型卖给了健全人居住，该项目3-3户型实际为残疾人使用的无障碍户型，但部分业主与开发商签署的《商品房预售合同》中并未说明这是为残疾人士设计的户型。

“例如门把手位置、水电位置都比正常人居住的房间要低，使用很不方便。”部分3-3户型业主表示。

此外，经业主向开发商工作人员确认，截至2016年11月27日，丽湾家园尚未获得规划验收批准文件和建筑工程竣工备案表，《住房质量保证书》、建筑工程竣工备案表等文件都没有。

“没有获得建筑工程竣工备案表，意味着建设单位可能尚未获得公安消防、环保等部门出具的认可文件，这很有可能影响小区居民的安全。”多位丽湾家园业主对和讯房产表示。

另根据现场验房的业主反映，丽湾家园的自住型商品房及两限房有近600户居民，但小区绿地率远远小于30%，而且区域内的商品住房、自住型商品住房和两限房用护栏(围墙)进行了管理区域分割。

而《北京用地建设工程规划设计通则》规定，符合规划标准的小区绿地率不得低于30%;此外《北京市保障性住房和自住型商品住房物业服务管理暂行办法》表示，在同一个物业管理区域内的商品住房、自住型商品住房和保障性住房，应由一家物业服务企业实施管理，业主共用配套设施，建设单位不得通过增设护栏、绿植等方式将管理区域分割。

绕不过的“财”字槛

事实上，很多自住房项目都在交房的时候被业主曝出存在严重质量问题，根本不能达到交房条件，从而出现业主维权、项目返修的情况。

2014年下半年，大兴区当代采育满庭春MOMA自住房项目中的3栋楼,因部分混凝土强度不达标而被勒令返工重建;而北京城建畅悦居自住房，则因窗户过小遭遇过多位业主集体退房事件。

业内人士早就评价过，自住房项目由于“廉价”而导致开发商没有收益或者只有微利，与商品房项目在利润上相差太大，所以很难保证质量。

据了解，丽湾家园是央企保利地产(600048,股吧)和北京国企首开地产合作开发，该项目位于朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南的地块，并配建自住型商品房及两限房小区，配建项目取名保利首开丽湾家园(又名东坝名居)，可提供自住房约570套。

2014年12月，丽湾家园摇号预售，当时的限价是22000元/平方米，但它旁边的商品房首开常青藤在2014年的均价为3万多元每平米，现在这个小区的二手房价已经达到6万元～7万元每平米。

2014年12月，丽湾家园摇号预售，当时的限价是22000元/平方米，但它旁边的商品房首开常青藤在2014年的均价为3万多元每平米，现在这个小区的二手房价已经达到6万元～7万元每平米。

此外，自住房项目多因质量问题出现业主维权，而丽湾家园虽然证件不全、燃气未通，但完全可以“指日可待”，却着急交房的项目则比较少见，据开发商内部运营人员分析，早交房对开发商来说有多种好处。

据了解，丽湾家园《商品房预售合同》约定于2016年11月30日前达成交房条件，“开发商着急交房，是因为自住房不同于商品房，早就锁定了房价，所以它不会像商品房那样，即使延期交房或者违约退房也能获得房价升值的利润，所以自住房都是早交房早省成本。”上述人士表示。

他分析称，“从财务上来说，项目交房后就可以在财务报表上确认收入，这对上市公司来说是关键，所以现在开发商都强调竣工日期也和这个有关系，另外交房时项目公司还能收取补面积差额等部分费用。”

“我们收房主要交契税、公共维修基金、物业费、产权代办费、水电费、取暖费等费用，从一居室到两居室费用不等，核算起来每套房约在3.5万元到5万元之间。”丽湾家园业主表示称，按此计算约600套房总计约有2000余万元。

“另外，从管理上来说，交房后，质量问题就和开发商没有关系，如果后续出问题就可以推给给没干完活的其它施工单位。”上述开发商运营人士继续解释道，比如采暖，国家规定采暖要保两个采暖季，如果开发商今年交房，虽然没供暖，但是已经算第一个采暖季了，如果明年交房，后年如果采暖出现问题还要负责。

截至发稿前，丽湾家园项目物业人员告知和讯房产，已经延期交房，正在办理相关证件以及进行取暖调试，预计短期内可以达到交房条件，该项目业主则认为项目不应该将延期交房的责任推给市政，应该业主予以补偿。