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香港地产教父施永青:警惕楼市转向风险 不赞成高负债买房
近日,香港地产教父、地产常青树、中原集团创始人施永青,在杭州出席中原集团第八届全国赢销大赛巅峰争霸赛总决赛期间,接受了国内多家媒体采访。
谈及目前楼市是否有风险时,施永青并不乐观,他表示现在房价涨幅比租金涨幅快很多,个人租金负担能力上涨赶不上房价上升速度,租金回报率越来越低,这种情况下,房地产便会从高涨期进入危机期。
施永青表示,在过去的很长一段时间里,房价之所以一直处于上升阶段,是由于经济增长很快,但是如果中国的经济出现周期性的回落,那房地产也不能独善其身。
“在形势不确定性增加的情况下,投 资者做决策的速度会变慢,导致市场交投量下跌。而市场上总有人要套现,若长时间成交不了,就会出现降价。一旦大量出现这种情况,市场就会发生扭转。”施永青补充到,“目前市场上这种风险在增加。”
施永青建议,在有风险的情况下,买房应该保守一点,即减小贷款比例、少借钱。
当问及杭州楼市新房二手房倒挂情况下,年轻人该怎么选择时,施永青坦言,目前买房子利率成本要6%左右,但租房只要1.5%,他会选择先租房,等房价合理化之后才买。
中原集团创始人施永青
以下为采访实录:
关于楼市
问:楼市目前发展走势如何?楼市拐点会否来临?
施永青:目前世界各地主要有四种资产配置方式:房产、股票、债券、黄金白银等。中国国民对房地产偏好最强,所以房价一路上升。
但现在房价涨幅比租金涨幅快很多,个人租金负担能力上涨赶不上房价上升速度,租金回报率越来越低,没有刚性支持,房价便不能强行维持,房地产便会进入危机期。
从大周期看,中国的商品房市场没有出现过一次真正的拐点。经济的快速发展支持房地产一路上行,以往的盘整只是房地产发展过快,停下略做调整,等待经济发展使价格合理化。但如果中国经济出现周期性的回落,那房地产就不可能独善其身,也会跟着调整。
一旦房价停止上涨,货币政策宽松倒还好说,如果货币政策持续收紧,负债高的投 资人因为需要套现和资金周转,就会改变心态、出现低价抛售现象。
这种情况下市场就会扭转,现在这种风险在增加,降低风险的办法就是降低贷款比例,少借钱。1997年香港最严重时,很多人都变成负资产,欠银行300万,房子只能卖200万,卖房后还欠银行100万。
问:新房二手房倒挂严重,买新房还是买二手房?
施永青:正常情况下,新房比二手房价格更高,倒挂是因为限价缘故。但二手房也有有三个价格,即真实价格、网签价格和银行贷款价格。两者并不具备可比性。
二手房目前价格我认为是偏高的。目前买房利息成本要6%左右,但租房只有1.5%,如果摇号难摇,就我个人而言,我会先选择租房,等房价合理化之后再买。
关于长租公寓
问:长租公寓有何优势?
施永青:在一个透明度高的市场,小业主投 资者比较成熟,普通小业主也可以房租,找到顾客,长租公寓比例不会太大。如果你在香港要签租约,说要签5年,没有人会租给你。
但现在长租公寓市场不透明,效率不高,法律对产权保护不够,业主才会把风险让二房东去承担。有些长租公寓其实就是二房东,利用信息不透明,吃差价。
目前长租公寓一个是赚长租月后期的钱,另一个就是通过改造,比如两厅三房改成5房,提高租金收入,这个可能是有风险的。
但更大的问题是,经营者利用租客信用拿了银行或者金融机构的钱,去做自己的盈利经费,而租客、银行/金融机构却不知道,一旦长租公寓经营不善,资金链断了,影响就很大。
目前中国的租金回报率并不高,房价升的比租金快,如果有持有资产去做长租公寓是没有上升余地的。
关于中介市场
问:中小中介目前是什么样的情况?
施永青:现在中介行业都是规模化的,要大资本才能做,为了扩大规模,有些企业一开就是几百家门店,一方面提高工资抢有经验的人,另一方面也抢铺,租金上涨。导致行业门槛变高,生态环境被破坏,以往几万块钱就可以开始创业的小本经营门店越来越难见到。
大量资金的涌入,也使市场产能过剩,存量房不够分,大家都不赚钱,进一步导致人员流失、专业度缺失。现在这个行业越来越难情人,一些满心热忱的毕业生来了也呆不久。
行业健康还是要保持有竞争,有竞争的市场佣金大概在2%左右,但如果一个公司市场占有量超过50%,佣金就要2.5—2.7%,消费者就要付出更高的代价。
责任编辑: linyan
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