写字楼投资“低温” 市场进入存量时代

12月26日，好租在北京（楼盘）康莱德酒店举办了“连接 共生”2018年战略发布会。会上，好租发布的《2017北京商办地产白皮书》报告显示，目前，写字楼投资处于低温状态，市场进入存量时代。

写字楼投资处于冷温状态 市场进入存量时代

好租房源业务副总裁匡健锋对2017年度北京写字楼市场的现状进行了深度剖析。他表示，自2016年起，北京房地产投资整体下降，写字楼开发投资下落比较明显。2017年开始，写字楼市场投资热情有所回升，但整体处于低温状态，走升幅度不高，仍然处于负比例。

2017年度北京写字楼新开工面积累积量相对于去年有所缩减，累计增长量整体走低。预期在未来的4至5年，纯新增的项目将大大减少，但即便如此，从现有市场体积来看，北京写字楼市场存量仍然较大。

其实从2016下半年开始，北京市场就已经比较明显的体现出存量时代的特征。通过对旧项目的升级改造，盘活旧有项目和非市场化的项目，以此来满足企业在品质和数量方面的需求，将成为写字楼市场下一步的发展方向。

市场空置率整体下降 CBD商圈去化量居首

报告显示，截至2017年11月，北京月供应量为1300多万平，环比下降2.7%。新增入市项目数量总体下降，且主要聚集在非核心商圈。即便供应有所减少，但就目前市场来说，存量仍然很大，去化仍旧存在一定压力。

在北京各大商圈中，CBD以月均供给170多万平方米和月均去化约80万平居首位，望京以月均供应量居于第二，成为CBD等核心商圈外溢租户的主要承接区域。

租金方面，2017年北京写字楼租金走势相对比较平稳，整体有小幅度上调。在各商圈中，金融街(000402,股吧)的平均租金仍然居首，因为该商圈供应整体较少，因此价格涨落幅度较大，其他商圈租金档次则分布均匀。核心商圈与非核心商圈的租金尚存差距，企业将搬迁和新签约地点锁定在交通便利的新兴商圈，也不失为一个明智的选择，尤其是对于租金较为敏感和体量大的企业来说。

联合办公竞争加剧 提升用户体验成制胜关键

万众创业的热潮为联合办公的发展提供了充足的补给，共享经济的余温为联合办公获取了资本的关注。从井喷式的扩张到如今的稳定发展，经过两年市场的涤荡，联合办公企业间的差距也越拉越大，有的资金不断开疆扩土，有的则消弭殆尽。如今的联合办公已经将未来的发展重点转移到以用户体验取胜，如何更好地满足客户需求，提高企业和社群服务，成为竞争中的制胜关键。

从公布数据来看，截至2017年11月份，北京联合办公企业数量增加118个，办公网点增加近300家；新增开放工位1.4万个，独立工位1.8万个。联合办公一直保持独立工位与共享工位并存，以此满足企业的不同需求。相对成熟的联合办公企业开始策划和提供增值服务，弱化办公场所的单一性能。

企业服务业最受企业关注 金融行业承受租金能力最强

根据统计结果，2016年企业服务业与电子商务最受投资行业关注。借助着“互联网+”的热潮，近几年企业服务业得到了蓬勃的发展，涉及服务种类覆盖企业各种商业需求，因此备受资本关注。2017年，企业服务业已经成为最吸金的行业，投资占比遥遥领先。

写字楼市场短期内需求将以新兴高科技、金融服务业为主，随着中国金融服务业的开放和发展，金融服务业租户对推动写字楼需求起着举足轻重的作用。由于金融行业本身特性，对于写字楼与办公条件具有更高的要求，因而成为办公租赁价格承受能力最强的行业。

匡健锋还对北京写字楼市场的未来发展做了预测与展望。整体上看，2017年和2016年相比，大型企业的迁址更加谨慎，而初创型的企业以及中小型企业的选址需求依然非常旺盛，在整个市场的需求占比中将有进一步的提升。