张东解读：从客户层面购房的三个维度体系

6.18虹桥国际会展中心，听上海易居研究院杨红旭聊地产。

总结其从客户层面购房的三个维度体系： 区域、时机、产品，其理论方法基于大数据的逻辑分析得以预测房地产周期波动。

另外，从开发销售角度看三维体系，房企根据自己楼盘所属区域、当下房地产时机、产品性质做出分析、决策。

第一维：区域，如何找到金矿

金矿区域特征：城市化、人口、GDP处于高速增长，长期或某个时段在全国排前。

过去20年，北上广深房价的飙升与之城市化、人口、GDP的高速增长一致。更多城市房价的增幅与之相同，即城市化、人口、GDP与房价增长一致。

但全国区域房价并不是同步增长，而如同股市的板块轮动一样：能源、房地产、农业、军事、金融等等轮动上涨。

全国区域板块也是如此轮动， 2015年北上深房价轮动大幅上涨，2016年春季政府严控，北上深房价受到抑制。周边区域受政策、溢价影响开始轮动，北京周边的通州，上海周边的花桥，深圳周边的东莞，短时间房价轮动快速上涨。

这种轮动方向一般由大都市向核心二线发展，再向富裕地区如浙江、苏南。

楼市轮动由三个销售数据支撑：供应量、价格、 成交量，如果供应量太多而成交量有限且价格虚高，则楼市低迷，所以政府、房企会努力进行调控，减少供应量，宽政策支持去库存，对价格进行优惠、贴补、降税减息降首付等。

轮动之中，房价有涨有跌。

在这个区域轮动中，房子升值或贬值的密秘也有三个因素相互交叉融合：房价、软实力，政府影响。一是房价的形成：地价、建安成本、税费、账务成本、利润;二是软实力是由：地段、配套、环境、人文构成;第三政策影响;规划、投资、地价、房价，基本上投资越大，规划越好，地价拍卖就贵，房价自然就贵。

轮动城市板块优劣三分法：1市中心(其中第一利好为旧区改造) ，2市区外部与近郊，3远郊。

轮动城市板块在概念上分虚假真三派：1烟花派：北京奥运村、上海自贸区;2装逼派：保定升为首都行政副区;3实力派：深圳前海区、通州新北京政务中心，虹桥CBD商务区。

如何看一个好板块，总结而成：1不脱离主城区，与最具人气的区域最好自然连接;2板块规划有前赡性，未来想象空间巨大;3交通规划四通八达，优势交通并具。

第二维：时机，如何学会炒底

用大数据，逻辑分析进而可以预测。2016年政策要点 ：宽财政，稳货币，去库存，目前中央去库存的目标不变，各政府房企就会继续加大去库存力度，但期间尚存一些不可控因数。

你懂的。

特别注意夹生板小区，小区高不成，低不就，价格也是高不成，低不就，长期升值角度看夹生板的小区价格输于单纯高端小区。

远郊脱离主城区的小区即使风景如画去都不要去。

第三维：产品，如何挑到金蛋

产品分为：商办、住宅、旅游。

但金蛋只有一个，各区域住宅中的畅销户型是金蛋，大户型不作为投资对象，总额大交易期长。

商办不考虑，一线城市的CBD板块除外，旅游地产是美但无固定居住人气，无增值空间不适合投资。

毫无疑问，房价值依然存在，作为首要购买点之一，但教育制度开始改革需关注，同时租金回报率作为现在购房的一个参考数据。

现在的房地产市场是一个周期性较强的市场，30多年的改革带来的红利极大的推动了房地产市场的蓬勃发展，造就了房企百强的高市值。

但近几年很多房企纷纷布局多元发展，恒大做水、粮油，万达做文化、体育，华人首富李嘉诚10多年前就开始布局通讯、能源、互联网。

谁都知道，房地产黄金时代过去了。未来的房地产市场挑战的更多是资金、品牌等综合实力的比拼。